注文住宅の土地探しで失敗しないための注意点と成功のコツ
- 株式会社Ore've
- 3月25日
- 読了時間: 13分
▶︎1. 注文住宅の土地探しとは？
注文住宅を建てるうえで、土地探しはとても重要なステップです。どんなに理想の家を設計しても、土地が希望に合わなければ快適な暮らしは実現しません。ここでは、注文住宅における土地探しの重要性と、建売住宅との違いについて解説します。
1.1 注文住宅における土地探しの重要性
注文住宅では、土地の条件が住みやすさを大きく左右します。間取りやデザインの自由度が高い注文住宅ですが、土地の形状や立地によっては希望通りの家が建てられないこともあります。
たとえば、以下のようなポイントが重要になります。
土地の広さや形状：狭小地や変形地では、設計の制限が増える
日当たりや風通し：周囲の建物の影響を受けやすく、採光や通風に工夫が必要
地盤の強さ：地盤が弱いと、補強工事が必要になりコストがかかる
周辺環境：学校やスーパーが近いか、騒音や治安の問題はないか
土地は一度購入すると簡単に変えられないため、慎重に選ぶことが大切です。
1.2 建売との違い：土地選びが鍵になる理由
注文住宅と建売住宅の大きな違いの一つが、「土地を自分で選ぶかどうか」です。建売住宅はすでに建物と土地がセットになっていますが、注文住宅は自分で土地を探し、購入する必要があります。
それぞれの違いを簡単に比較すると、以下のようになります。
項目 | 注文住宅 | 建売住宅 |
土地の選択 | 自分で探して購入 | すでに決まっている |
設計の自由度 | 高い（間取り・デザインを自由に決められる） | 低い（基本的に変更不可） |
コスト | 土地と建物を別で購入するため、総額は変動 | 建物込みの価格で決まっている |
入居までの期間 | 長い（設計・施工の時間が必要） | 短い（完成済みならすぐ入居可能） |
注文住宅は理想の家を建てられるメリットがありますが、土地探しがスムーズに進まないと時間がかかることもあります。そのため、土地の選び方をしっかり学び、計画的に進めることが大切です。
▶︎2. 注文住宅のための土地探しの基本
注文住宅を建てるためには、まず土地を見つけることが必要です。しかし、土地選びは価格や立地、形状などさまざまな要素を考慮しなければなりません。ここでは、土地探しを進める上での基本的なポイントを解説します。
2.1 まずは予算を決めよう
注文住宅の土地探しでは、最初に予算を明確にすることが重要です。
土地と建物のバランスを考えながら、無理のない資金計画を立てることが大切です。
■ 土地と建物の予算配分の目安
一般的に、注文住宅の総予算のうち、土地代は3～5割程度が目安とされています。
総予算 | 土地代（約40%） | 建物代（約50%） | その他諸費用（約10%） |
3,000万円 | 1,200万円 | 1,500万円 | 300万円 |
4,000万円 | 1,600万円 | 2,000万円 | 400万円 |
5,000万円 | 2,000万円 | 2,500万円 | 500万円 |
また、土地代だけでなく、仲介手数料や登記費用、造成費用なども発生するため、事前に確認しておきましょう。
2.2 失敗しないエリア選びのポイント
エリア選びは、住みやすさを大きく左右する要素です。
価格だけでなく、生活の利便性や将来性も考慮することが大切です。
■ エリア選びでチェックすべきポイント
通勤・通学の利便性：駅やバス停までの距離、交通の便
生活環境：スーパー、病院、学校、公園などの充実度
治安：周辺の犯罪発生率、夜間の雰囲気
将来の発展性：都市計画や再開発の予定
住みたいエリアが決まったら、実際に昼と夜、平日と休日で周辺の雰囲気を確認するのもおすすめです。
2.3 土地の形状や地盤のチェック方法
土地の形や地盤の状態は、家の設計や安全性に直結します。
希望の間取りが実現できるか、追加の工事が必要かなどを確認しましょう。
■ 土地の形状が家づくりに与える影響
整形地（四角形）：設計しやすく、建築コストも抑えやすい
旗竿地：価格が安めだが、日当たりや駐車スペースに注意
変形地（L字型など）：工夫次第で活かせるが、設計の自由度は下がる
■ 地盤の強さを調べる方法
ハザードマップを確認する（自治体のWebサイトなど）
地名に「沼」「谷」などが含まれていないかチェック（地盤が弱い可能性）
近隣の建物の基礎の高さを確認（地盤が弱いと高基礎になりがち）
地盤が弱い土地を選ぶと、地盤改良費が100万円以上かかることもあるため、慎重に選びましょう。
2.4 法律や制限に注意
土地には建築に関するさまざまな法律や規制があります。購入後に「希望の家が建てられない！」という事態を防ぐためにも、事前に確認しておくことが大切です。
■ 確認すべき主な法律や規制
用途地域：住宅を建てられるかどうか（工業地域などは要注意）
建ぺい率・容積率：敷地面積に対する建物の広さの制限
接道義務：幅4m以上の道路に2m以上接していないと建築不可
高さ制限：周囲の環境に影響しないよう高さが制限されることも
これらの情報は、不動産会社や自治体に確認すれば教えてもらえます。土地を購入する前に、必ずチェックしましょう。
土地探しを成功させるためには、予算・エリア・形状・法律の4つをしっかり押さえることが大切です。
▶︎3. 注文住宅に適した土地を見極めるコツ
注文住宅の土地探しでは、価格や立地だけでなく、住みやすさを左右する条件をしっかりチェックすることが大切です。ここでは、日当たりや風通し、生活環境、インフラ状況の3つの視点から、適した土地を見極めるポイントを解説します。
3.1 日当たり・風通しのチェック方法
日当たりや風通しは、快適な暮らしに大きく影響します。
特に、以下のポイントを確認しておくことが大切です。
日当たりのチェックポイント
土地の向き：南向きの土地は日当たりが良く、冬でも暖かい
周囲の建物：隣家やマンションが影を作らないか確認する
太陽の動き：午前・午後の両方の時間帯で現地を訪れてチェック
南向きの土地が人気ですが、東向きや西向きでも設計次第で日当たりを確保できます。現地で太陽の動きを確かめると、より具体的にイメージできます。
風通しのチェックポイント
周囲の建物との間隔：隣家が近すぎると風が通りにくい
土地の高低差：低地より高台のほうが風通しが良い
風の抜け道：住宅街の中でも開けた場所があると風が流れやすい
風通しが悪いと湿気がこもり、カビや結露の原因になります。実際に現地を歩いて、風の流れを感じてみるのもおすすめです。
3.2 生活環境（学校・病院・スーパー）の確認
日々の暮らしに必要な施設が近くにあるかどうかも、土地選びの重要なポイントです。
特に、以下のような施設がどのくらいの距離にあるか確認しておくと安心です。
施設 | チェックポイント |
スーパー・コンビニ | 徒歩圏内にあると買い物が便利 |
病院・クリニック | 急な体調不良時にすぐ行けるか |
学校・保育園 | 通学距離や通学路の安全性を確認 |
公園・子ども向け施設 | 小さな子どもがいる家庭には重要 |
また、治安の良さや騒音の有無も重要なチェックポイントです。昼と夜、平日と休日で雰囲気が違うこともあるので、時間帯を変えて現地を訪れるのがおすすめです。
3.3 インフラ状況（水道・ガス・電気・通信）
インフラの整備状況によっては、追加の工事が必要になることもあります。
事前に以下のポイントを確認しておきましょう。
水道・下水
公営水道か井戸水か：公営水道のほうが安定した水質・水量が確保できる
下水道の整備状況：下水道がない場合、浄化槽の設置が必要になることも
ガス
都市ガスかプロパンガスか：都市ガスのほうがランニングコストが安い
ガス管の引き込み状況：新たに引く場合、工事費用がかかることがある
電気・通信
電柱の位置や電線の引き込み：電線が遠い場合、引き込み工事が必要
インターネット環境：光回線が利用できるか、スマホの電波状況は問題ないか
特に通信環境は、リモートワークをする人にとって重要です。希望の通信サービスが利用できるか、事前に確認しておきましょう。
▶︎4. 注文住宅の土地探しをスムーズに進める方法
注文住宅の土地探しは、時間も手間もかかるため、スムーズに進めるための工夫が必要です。「良い土地が見つからない」「どこで探せばいいかわからない」といった悩みを抱える人も多いのではないでしょうか？ここでは、土地探しを効率よく進めるための具体的な方法を詳しく解説します。
4.1 不動産会社・工務店の活用
注文住宅の土地探しでは、不動産会社や工務店（ハウスメーカー）をうまく活用することで、より良い土地を見つけやすくなります。それぞれの役割やメリットを理解し、賢く活用していきましょう。
不動産会社の活用法
不動産会社は、エリアごとの土地情報を豊富に持っており、市場に出ていない未公開物件の情報も手に入れやすいのが特徴です。また、地価の相場感や、エリアごとの特徴についても詳しく、プロの視点からアドバイスをもらうことができます。
不動産会社に相談するときのポイント
具体的な条件を明確にする（エリア・予算・広さ・環境の希望など）
複数の不動産会社に問い合わせる（1社だけでは情報が限られる）
「未公開物件」を紹介してもらうよう依頼する
土地購入にかかる諸費用を事前に確認する
未公開物件とは？
未公開物件とは、ネット上には掲載されていない土地情報のこと。売主が広告を出さずに売却したい場合や、特定の顧客に優先的に紹介されるケースが多いため、不動産会社に直接問い合わせることで情報を得られる可能性があります。
工務店・ハウスメーカーの活用法
注文住宅を建てる場合、工務店やハウスメーカーと土地探しを並行して進めるのがベストです。なぜなら、土地と建築の相性を考えずに土地を決めてしまうと、「希望する家が建てられない」リスクがあるためです。
工務店に相談するメリット
「この土地にどんな家が建てられるか？」を建築の視点でアドバイスしてもらえる
地盤改良が必要かどうかのチェックができる
土地購入後の追加費用（造成工事・地盤改良費など）を見積もってもらえる
土地と建物をトータルで考えた資金計画を立てられる
工務店やハウスメーカーが土地情報を持っていることもあるので、問い合わせてみるのも一つの方法です。特に、建築条件付き土地（※特定の建築会社でしか建てられない土地）の場合、工務店とセットで相談するとスムーズに進みます。
4.2 希望の土地が見つからないときの対策
なかなか希望の条件に合う土地が見つからない場合、条件を見直したり、新しい探し方を取り入れることで解決できることがあります。
① 条件の優先順位を見直す
すべての条件を満たす完璧な土地を見つけるのは難しいため、譲れる条件・譲れない条件を整理することが大切です。
条件 | 見直しのポイント |
駅からの距離 | 「駅徒歩10分以内」→「駅から15分でもOK」にする |
土地の広さ | 「50坪以上」→「40坪でも工夫すれば大丈夫」にする |
方角 | 「南向き限定」→「東向きや西向きでも設計で工夫できる」にする |
予算 | 予算を少し上げて選択肢を増やす |
譲れない条件を明確にしつつ、妥協できるポイントを見つけることで、選択肢が広がります。
② 未公開情報をチェックする
一般の不動産サイトに掲載されている土地だけでなく、不動産会社に直接問い合わせることで未公開情報を得るのも効果的です。また、地域の不動産会社の店舗へ足を運び、担当者に顔を覚えてもらうことで、優先的に新しい土地情報を紹介してもらえる可能性があります。
③ 古家付きの土地を検討する
更地にこだわらず、「古家付き土地」を購入して解体する方法もあります。古家付きの土地は価格が比較的安く、解体後は自由な設計で家を建てられるため、理想の土地を見つけやすくなります。
4.3 土地探しで失敗しないための注意点
土地探しでは、以下のようなポイントに注意しながら進めることで、後悔を防ぐことができます。
① 「安すぎる土地」には理由がある
相場よりも極端に安い土地には、以下のような問題があるケースが多いです。
地盤が弱く、地盤改良工事が必要
浸水や地震のリスクが高いエリアにある
接道義務を満たしておらず、建築不可の可能性がある
用途地域の規制が厳しく、希望の建物が建てられない
購入前にハザードマップや地盤調査の履歴を確認し、安全性を確かめましょう。
② 必ず現地を見に行く
土地の良し悪しは、写真や図面だけではわかりません。
周囲の環境を確認する（昼・夜・平日・休日で異なることも）
近隣の建物との距離や高さをチェックする（圧迫感がないか）
駅やスーパーまでの道のりを実際に歩いてみる
特に、日当たりや風通しは現地で確認しないとわからないため、必ず足を運びましょう。
③ 土地と建物をセットで考える
土地を購入した後、「希望の間取りが入らなかった…」という失敗を防ぐため、工務店や設計士と相談しながら土地を選ぶのがポイントです。
建ぺい率・容積率をチェックする（建てられる家の大きさが変わる）
地盤改良費用がかかるか確認する（追加コストを見積もる）
将来のライフスタイルも考慮する（駐車場・庭の広さなど）
▶︎5. まとめ：理想の注文住宅と土地探しの成功のために
注文住宅を建てるための土地探しは、家づくりの成功を左右する重要なステップです。希望に合った土地を見つけるためには、事前の準備や正しい知識が欠かせません。ここでは、これまで解説してきたポイントを整理し、成功する土地探しのコツをまとめます。
5.1 注文住宅の土地探しで大切なポイント
土地探しを進めるうえで、特に重要なポイントは以下の5つです。
予算をしっかり決める
土地代・建築費・諸費用のバランスを考える
住宅ローンの返済計画も含めて無理のない予算を設定
エリア選びを慎重に行う
通勤・通学のしやすさ、生活環境をチェック
治安や将来の資産価値も考慮する
土地の条件をしっかり確認する
日当たり・風通し・地盤の強さをチェック
法律や建築制限を確認し、希望の家が建てられるか見極める
不動産会社・工務店を活用する
不動産会社から幅広い情報を得る
工務店と連携し、建築の視点から土地を判断する
柔軟な視点を持つ
条件を見直し、選択肢を広げる
未公開物件や古家付きの土地も視野に入れる
5.2 理想の土地を見つけるためにできること
土地探しは時間がかかることも多いですが、焦って決めてしまうと後悔する原因になります。成功させるためには、以下のような意識を持って進めることが大切です。
最低でも3〜5か所は候補を比較する
必ず現地に足を運び、時間帯を変えてチェックする
専門家に相談しながら、慎重に判断する
理想の注文住宅を実現するためには、土地選びと家づくりをセットで考えることが大切です。「良い土地が見つかれば、それだけで成功」というわけではなく、建物の設計や予算配分とのバランスも重要になります。
5.3 注文住宅と土地探しの相談はプロにお任せ！
土地探しを成功させるためには、経験豊富な専門家のサポートを受けることがとても有効です。特に、建築のプロである工務店やハウスメーカーに相談することで、土地と建物の両方を考慮した最適な提案を受けられます。
「どんな土地を選べばいいのかわからない…」「この土地で理想の家が建てられるか不安…」
そんな悩みがある方は、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか？プロのアドバイスを受けながら進めることで、スムーズに理想の住まいを実現できますよ！
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